La eliminación de la Ley de Alquileres a través del DNU del Gobierno provocó una expansión sin precedentes en la oferta de departamentos en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires durante el primer semestre de 2024. La cantidad de inmuebles en alquiler se triplicó, mientras que los precios comenzaron a estabilizarse en medio de un entorno inflacionario.
La derogación de la Ley de Alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) en la primera mitad del año tuvo un impacto notable en el mercado de alquileres de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). De acuerdo con un informe privado respaldado por ambientes a $400.000 (con una variación mensual del 5,3% y una variación interanual del 207,7%), y de 3 ambientes a $550.000 (sin variación mensual y con una variación interanual del 205,6%).
Álvarez de Celis comentó: “El mercado de alquiler tiene un problema inicial: la rentabilidad en dólares es baja y el costo para los inquilinos es alto. El equilibrio siempre será inestable y las regulaciones ineficientes. Sin embargo, el aumento de la oferta y la baja del precio en términos reales es una buena noticia «. Según los datos de la Dirección General de Estadísticas y Censos del Gobierno porteño, la oferta de departamentos en locación se triplicó en los primeros seis meses del año en comparación con noviembre de 2023. El crecimiento en la oferta medida en superficie, especialmente en el segmento de los inmuebles pequeños, alcanzó un impresionante 226%.
En este sentido, la Fundación Tejido Urbano, apoyada en estadísticas del economista Federico González Rouco, destacó que la expansión no fue uniforme. Los monoambientes, por ejemplo, experimentaron un crecimiento del 331% entre mayo y noviembre, mientras que los departamentos de dos ambientes aumentaron un 302%, y los de tres ambientes un 228%. Los inmuebles de cuatro y cinco ambientes, en contraste, crecieron solo un 41%.
Fernando Álvarez de Celis, director ejecutivo de Tejido Urbano, explicó: “El aumento fue mayor en las unidades pequeñas, lo que puede incluir el retorno al alquiler tradicional de unidades que estaban ofrecidas en alquiler temporario, ya que suelen ser las más demandadas. En términos de acceso a la vivienda, es una buena noticia, porque las unidades chicas son las más baratas y, en consecuencia, las más accesibles”.
Hasta diciembre de 2023, los alquileres estaban regulados por las leyes nacionales 27.551 de 2020 y 27.737 de 2023, esta última con una vigencia breve de menos de tres meses. Estas normativas definían aspectos cruciales del mercado de alquileres residenciales, como la actualización del precio del alquiler mediante índices y el plazo de los contratos. La derogación de estas leyes permitió a los propietarios ajustar los precios con mayor flexibilidad, lo que llevó a una reducción inicial en los costos de alquiler, beneficiando tanto a propietarios como a inquilinos.
Por otro lado, la oferta de departamentos en la CABA creció en número más que en superficie, particularmente en inmuebles de menor tamaño. La cantidad de unidades disponibles se incrementó un 260% en los primeros seis meses tras la derogación del DNU. La abundancia de oferta ha resultado en una caída significativa en los precios, que han disminuido un 39% en términos reales para departamentos de uno, dos y tres ambientes entre diciembre y febrero, en comparación con el periodo anterior.
Además, los valores de alquiler iniciales están comenzando a alcanzar un nuevo equilibrio, inferior al observado durante el periodo 2020-2023. En noviembre, el alquiler promedio representaba el 75% de un salario promedio, cifra que subió al 79% en diciembre debido a la inflación y la devaluación. Sin embargo, desde enero hasta abril, los alquileres se mantuvieron estables, mientras que los salarios aumentaron a un ritmo mayor que los precios de alquiler, aunque aún no alcanzan el equilibrio deseado.
Según el Centro de Estudios Económicos y Sociales Scalabrini Ortiz (CESO), en junio los valores promedio de alquiler fueron los siguientes: departamentos de 1 ambiente a $330.000 (con una variación mensual del 3,1% y una variación interanual del 200%), de 2 ambientes a $400.000 (con una variación mensual del 5,3% y una variación interanual del 207,7%), y de 3 ambientes a $550.000 (sin variación mensual y con una variación interanual del 205,6%).
Álvarez de Celis comentó: “El mercado de alquiler tiene un problema inicial: la rentabilidad en dólares es baja y el costo para los inquilinos es alto. El equilibrio siempre será inestable y las regulaciones ineficientes. Sin embargo, el aumento de la oferta y la baja del precio en términos reales es una buena noticia”.
